A inadimplência não se resolve sozinha
Um condômino que atrasa um mês costuma atrasar dois. Depois três. A dívida cresce com juros e multa, fica cada vez mais difícil de quitar e o condomínio fica com um buraco no caixa que os demais moradores precisam cobrir indiretamente.
Esperar que o inadimplente se regularize por conta própria raramente funciona. O que funciona é uma régua de cobrança sistemática, que começa cedo, mantém o tom profissional e oferece saídas concretas antes de acionar o caminho judicial.
A régua de cobrança que funciona
Uma boa régua de cobrança começa antes do vencimento e avança por etapas com tom e ferramenta adequados para cada momento.
- Antes do vencimento: lembrete preventivo por e-mail ou aplicativo. Simples e sem juízo de valor.
- No dia seguinte ao vencimento: comunicado de aviso de débito com o valor e as informações para pagamento.
- Entre 7 e 15 dias: contato direto por telefone ou mensagem, ainda em tom cordial e com foco em resolver.
- Entre 30 e 60 dias: notificação formal com indicação de que a dívida pode ser encaminhada para cobrança extrajudicial ou judicial.
- Acima de 60 dias: avaliação caso a caso sobre encaminhamento para o setor jurídico ou proposta de acordo formal.
O objetivo de cada etapa é resolver antes de chegar na seguinte. Na maioria dos casos, o inadimplente paga quando percebe que o condomínio está monitorando e cobrando com seriedade.
Quando e como propor um acordo
Acordos de pagamento funcionam bem para inadimplências de até 90 dias, especialmente quando o condômino tem histórico de pagamento regular e o não pagamento é resultado de uma dificuldade pontual.
Um acordo bem estruturado precisa de alguns elementos básicos: valor total da dívida sem redução do principal, forma de parcelamento com prazo definido e aceitável, manutenção de uma entrada razoável, cláusula de vencimento antecipado em caso de novo atraso e registro por escrito assinado pelas partes.
Reduzir juros ou multa para facilitar o acordo é uma prática legítima que depende de aprovação em assembleia. O principal da dívida, porém, não pode ser perdoado sem a concordância da maioria dos condôminos.
Um acordo que o condômino consegue cumprir vale mais do que um processo judicial de dois anos com resultado incerto.
Quando ir para o jurídico
Algumas situações pedem o encaminhamento para a via judicial sem que se perca tempo com rodadas de negociação.
Dívidas acima de 90 dias sem qualquer contato ou resposta do inadimplente. Casos em que houve acordo e o condômino não cumpriu. Situações em que o devedor demonstra má-fé ou tenta transferir a unidade para terceiros enquanto a dívida está em aberto.
A ação de cobrança condominial tem um rito relativamente ágil no Brasil. Com o auxílio de advogados especializados em direito condominial, o processo costuma resultar em penhora ou acordo forçado em prazo mais curto do que a maioria dos processos cíveis.
O que a Sindicompany faz de diferente
A taxa de inadimplência média nos condomínios administrados pela Sindicompany é de 1,28%, enquanto a média nacional supera 5%. Essa diferença não é acidente.
Ela é resultado de uma régua de cobrança ativa que começa cedo, de uma equipe dedicada ao acompanhamento financeiro e de um suporte jurídico integrado que não deixa a dívida envelhecer sem ação.
A inadimplência controlada impacta diretamente a estabilidade financeira do condomínio e evita que os condôminos regulares paguem, por via indireta, o custo do não pagamento dos demais.
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