Em muitos condomínios, a convenção existe mas ninguém a leu. Os síndicos tomam decisões sem saber se estão alinhadas a ela. Os moradores reclamam de regras que não conhecem. O resultado é um ambiente propício para conflitos que poderiam ser evitados com um documento claro e uma gestão que o respeita.
O que é a convenção de condomínio
A convenção é o estatuto do condomínio. É o documento que define: a divisão das unidades e das áreas comuns, as cotas de participação de cada condômino nas despesas, as regras de uso das áreas comuns, os direitos e deveres dos moradores, a estrutura de gestão (síndico, subsíndico, conselho), as penalidades por descumprimento e os procedimentos para convocação e realização de assembleias.
A convenção é aprovada pela assembleia e registrada em cartório. Tem força de contrato coletivo e vincula todos os condôminos, mesmo os que não participaram da sua aprovação e os que adquirirem unidades depois.
Regimento interno: a diferença
A convenção trata de questões estruturais e permanentes. O regimento interno trata do dia a dia: horário de uso de áreas comuns, regras para mudanças, normas de barulho, animais de estimação, uso da garagem. O regimento é mais fácil de alterar do que a convenção e pode ser complementar a ela.
Uma convenção desatualizada pode criar conflitos com a legislação vigente. Convenções escritas há mais de 20 anos frequentemente têm cláusulas que não têm mais validade legal.
Como alterar a convenção
A alteração da convenção exige quórum qualificado: pelo menos 2/3 dos condôminos precisam aprovar em assembleia convocada especialmente para esse fim. Após a aprovação, a convenção alterada precisa ser registrada em cartório para ter validade perante terceiros.
O processo é mais complexo do que parece. Além do quórum elevado, é preciso garantir que as alterações não conflitem com o Código Civil e com a legislação local. Por isso, é recomendável ter assessoria jurídica especializada ao revisar ou alterar uma convenção.
O que fazer quando a convenção é desrespeitada
O síndico tem o dever e a autoridade de fazer cumprir a convenção. Quando um condômino desrespeita as regras, o caminho é notificação formal, aplicação das penalidades previstas na própria convenção e, em casos persistentes, ação judicial. O síndico que ignora descumprimentos recorrentes está negligenciando sua função e criando precedentes ruins para o condomínio.
Quer uma gestão que respeite e faça cumprir as regras do seu condomínio?
Nossa equipe apresenta uma proposta personalizada para o seu condomínio em até 2 dias úteis.
Solicitar proposta pelo WhatsApp