Airbnb no condomínio: o que a Justiça decidiu e o que o síndico pode fazer

O Airbnb entrou nos condomínios. E o conflito também.

Nos últimos anos, a locação de apartamentos por plataformas digitais como Airbnb, Booking e similares passou a ser uma prática comum em condomínios residenciais em todo o Brasil. Para muitos proprietários, é uma fonte de renda atrativa. Para muitos moradores, é uma fonte de tensão constante: fluxo imprevisível de pessoas, uso intensivo das áreas comuns, questões de segurança e interferência na rotina do prédio.

A pergunta que chegou aos tribunais foi inevitável: o condomínio pode proibir ou restringir esse tipo de locação?

O que a Justiça decidiu

Decisões recentes do Judiciário brasileiro, incluindo um entendimento do Tribunal de Justiça de Pernambuco (TJPE), confirmaram que condomínios têm autonomia para restringir ou proibir locações por plataformas digitais, desde que a medida esteja expressamente prevista na convenção condominial. A decisão reforça a autonomia condominial e permite maior controle sobre o fluxo de pessoas nas áreas comuns e na portaria.

Esse posicionamento dos tribunais acompanha uma tendência internacional: em muitos países, condomínios e associações de moradores têm regulamentado o tema com regras próprias, diante da ausência de legislação federal específica no Brasil.

O que define a legalidade da proibição

O ponto central é a convenção condominial. Uma proibição genérica decidida em assembleia ordinária, sem respaldo na convenção, pode ser questionada judicialmente. Para que a restrição tenha validade, é necessário que o tema esteja devidamente incorporado ao documento que rege o condomínio.

Alterar a convenção condominial exige quórum qualificado: dois terços das frações ideais do condomínio. É um processo que demanda organização, engajamento dos moradores e, muitas vezes, assessoria jurídica especializada.

O que o síndico pode e não pode fazer sem alteração da convenção

Sem previsão na convenção, o síndico tem instrumentos limitados para agir diretamente sobre as locações por plataformas. O que ele pode fazer é garantir que as regras de convivência e de uso das áreas comuns sejam aplicadas a todos os visitantes, incluindo hóspedes de locação temporária, e registrar ocorrências formalmente quando houver descumprimento do regimento interno.

O regimento interno, por sua vez, pode estabelecer regras de comportamento que impactam indiretamente o modelo de locação por temporada, como restrições de horário para entrada de visitantes, exigência de cadastro prévio na portaria e limites para uso de áreas de lazer por não moradores.

Como encaminhar o tema na assembleia

Para condomínios que querem regular o assunto, o caminho mais seguro é convocar uma assembleia extraordinária com pauta específica para discussão e votação de alteração da convenção. É recomendável que o processo seja conduzido com assessoria jurídica, garantindo que o texto aprovado seja tecnicamente correto, juridicamente sustentável e compatível com a legislação vigente.

A comunicação prévia com os moradores é fundamental. Debates mal conduzidos sobre esse tema costumam polarizar o condomínio entre proprietários com interesses econômicos na locação e moradores que prezam pela segurança e tranquilidade. Apresentar dados objetivos, casos reais e opções de regulamentação equilibrada ajuda a construir consenso.

A posição do síndico profissional

O síndico profissional que não toma partido, mas conduz o processo com imparcialidade e competência técnica, é o mais indicado para navegar esse tema. Cabe a ele apresentar os fatos, as opções, os riscos de cada caminho e executar a decisão coletiva, seja ela pela restrição, pela regulamentação específica ou pela manutenção do status atual. O importante é que a decisão seja tomada de forma documentada, com base legal sólida e com transparência total para os condôminos.