A regra geral: o condomínio não é contribuinte
A Lei Complementar 214/2025, que regulamenta a reforma tributária, lista no artigo 26 quem não é contribuinte do IBS e da CBS. O inciso I desse artigo é o condomínio edilício.
A lógica é a mesma que já orientava o tratamento tributário do condomínio antes da reforma. O condomínio não exerce atividade econômica quando cobra a cota. Ele rateia entre os proprietários uma despesa que pertence a todos eles. Não há circulação de riqueza, há divisão de custo.
Essa é a posição de partida. E, para a grande maioria dos condomínios residenciais, é onde a conversa termina.
A regra dos 80%
Só que a lei previu o condomínio que arrecada de outras fontes. O artigo 26, parágrafo 2º, inciso II, traz a condição.
Se o condomínio não optar pelo regime regular, e desde que as taxas e demais valores condominiais cobrados dos condôminos representem menos de 80% da receita total, ele passa a ficar sujeito à incidência de IBS e CBS sobre as operações com bens e serviços que realizar. Em contrapartida, pode apropriar créditos na proporção da receita tributada em relação à receita total.
Repare na construção: a lei usa "menos de 80%". Ou seja, o condomínio que fica exatamente em 80% permanece fora. A linha é cruzada a partir de 79,99%.
Um exemplo concreto ajuda. Um condomínio arrecada R$ 100 mil por mês de cotas e recebe R$ 30 mil de aluguel de antena de operadora. A receita total é R$ 130 mil, e as cotas representam 76,9% dela. Esse condomínio ficou abaixo dos 80% e passa a ser tributado nas operações que realiza.
A opção pelo regime regular, e por que ela costuma ser má ideia
O parágrafo 1º do mesmo artigo permite que o condomínio opte por ser contribuinte no regime regular. Antes de considerar isso, é preciso ler o parágrafo 2º, inciso I, com muita atenção.
Se o condomínio exercer essa opção, o IBS e a CBS passam a incidir sobre todas as taxas e demais valores cobrados pelo condomínio dos seus condôminos e de terceiros. Todas. Inclusive a cota condominial ordinária de cada morador.
Ou seja, a opção transforma o rateio de despesa em base tributável. Para o condomínio residencial comum, cuja arrecadação é quase inteiramente cota, isso significa tributar quase toda a receita em troca de créditos sobre as aquisições.
Existe cenário em que a conta fecha? Em tese sim, num condomínio com receita acessória muito grande e muitas aquisições tributadas, o crédito integral pode compensar. Mas é conta a ser feita com números reais, por contador, e nunca decidida por impulso em assembleia. A opção também tem prazo mínimo de permanência, o que reduz a margem para corrigir o rumo.
O que a regulamentação ainda não resolveu
Aqui entra uma dose de honestidade que o síndico precisa ouvir: nem a Lei Complementar 214/2025 nem o Decreto 12.955/2026 definiram com clareza o período de apuração desse índice de 80%.
Apura-se mês a mês? No exercício inteiro? Nos últimos doze meses? A diferença é enorme na prática. Um condomínio que recebe uma indenização pontual ou aluga o salão para um evento grande pode furar os 80% em um único mês e voltar ao normal no seguinte.
Outros pontos seguem em aberto: o tratamento das cotas extraordinárias, o momento exato do fato gerador e os critérios de segregação de receita. Quem afirmar com certeza absoluta como esses pontos serão aplicados está indo além do que a norma diz hoje.
A recomendação prática diante disso é conservadora: documente a apuração mensalmente, guarde a memória de cálculo e evite decisões irreversíveis enquanto a regulamentação não amadurece.
2026 é ano de teste, e isso muda o risco
Durante 2026 vigoram as alíquotas de teste: 0,9% para a CBS e 0,1% para o IBS. E há um detalhe importante no artigo 348 da Lei Complementar 214/2025.
O contribuinte que cumprir corretamente as obrigações acessórias fica dispensado do recolhimento desses valores. Mesmo quando há recolhimento, os valores pagos são compensados com PIS e Cofins, ou com outros tributos federais, ou ressarcidos.
A leitura correta disso: em 2026 o risco financeiro é baixo, o risco relevante está no descumprimento das obrigações acessórias. Ou seja, o ano de teste serve para arrumar processo e sistema, não para ignorar o assunto.
O que o síndico deve fazer agora
- Levante toda a receita não condominial dos últimos doze meses, item por item, com contrato na mão
- Calcule o percentual que as cotas representam da receita total e veja a distância até os 80%
- Marque os meses atípicos, aqueles em que uma receita pontual pode ter derrubado o índice
- Não opte pelo regime regular sem parecer contábil escrito, com números do próprio condomínio
- Revise os contratos de antena, publicidade e exploração comercial, olhando quem assume o encargo tributário
- Registre em ata as decisões tomadas, porque decisão tributária sem rastro documental vira problema do síndico
Como a Sindicompany trata esse tema
Nos condomínios que administramos, a apuração do índice de 80% entrou na rotina financeira mensal, junto com o balancete. Condomínio que fica acima de 85% recebe acompanhamento simples. Condomínio entre 80% e 85% entra em monitoramento próximo, porque a margem é estreita.
Nenhuma opção pelo regime regular é levada à assembleia sem parecer contábil escrito e simulação com os números reais do condomínio. Em matéria tributária, decisão tomada com base em interpretação de terceiro costuma sair mais cara do que a consulta.
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